法人所有の土地を役員に居住用宅地として使用させた場合
はじめに
法人所有の土地を役員に貸して、役員がその土地の上に自宅を建てて居住したとします。
この場合に注意しておくべき借地権の問題について考えてみたいと思います。
税務上の取り扱い
権利金の認定課税
法人が、借地権の設定により他人に土地を使用させる場合、通常、権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときには、原則として、権利金の認定課税が行われます。
ただし、権利金の収受に代えて相当の地代を収受しているときは、権利金の認定課税は行われません。この場合の相当の地代の額は、原則として、その土地の更地価額のおおむね年6％程度の金額です。
土地の更地価額とは、その土地の時価をいいますが、課税上弊害がない限り次の金額によることも認められます。
- その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額
- その土地の相続税評価額又はその評価額の過去3年間の平均額
従って、法人が役員に貸す自社所有の土地が、権利金を収受する慣行がある地域にある場合は、当該役員から相当の地代を収受すれば権利金の認定課税は行われません。
実務では土地の無償返還に関する届出書を出すケースが定番
ここまで読むと「結局、役員に貸すなら更地価額の6％の地代を取れということ？」となりますが、現実にそんな地代を取っているケースはまずありません。居住用の土地に年6％は高すぎます。
実務でよく使われるのが、土地の無償返還に関する届出書です。借地権の設定時に「将来、借地人は土地を無償で返還します」という届出を税務署に出しておけば、権利金も相当の地代も収受していなくても、権利金の認定課税は行われません。
なお、土地の無償返還に関する届出書を提出した場合は権利金の認定課税は免れますが、地代の取り決め次第では、役員に対する経済的利益（給与課税）の問題で別途検討が必要です。本記事では割愛します。
そもそも権利金を取る慣行がある地域か？
認定課税の話は、「権利金を収受する慣行がある」ことが前提です。慣行がない地域なら、権利金を取らなくても認定課税の問題は出ません。
路線価図の借地権割合が表示されているかどうかが一つの目安ですが、慣行の有無は地域の実態で判断されるので、最後は個別に確認が必要です。
つまり順番としては、まず慣行の有無を確認し、慣行があるなら届出書の提出を検討する、という流れになります。
参考記事
髙木誠
